Luật Đất đai 2024, được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, đã đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc cải cách quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam. Luật Đất đai khi được ban hành và thực thi mang theo rất nhiều kỳ vọng của người dân và doanh nghiệp về việc quản lý của Nhà nước đối với một trong những tài sản quý giá nhất và có vị trí đặc biệt trong xã hội. Tuy nhiên, chỉ sau một năm thực thi, Chính phủ đã đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật này để trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp Tháng 10 tới đây. Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 (“Dự thảo sửa đổi”)[1] được xây dựng nhằm thể chế hóa các chủ trương của Đảng, giải quyết các vướng mắc thực tiễn và phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương hai cấp.
Thủ tướng chủ trì hội nghị đánh giá Nghị quyết 18 làm cơ sở sửa luật Đất đai 2024. Nguồn: Báo Thanh niên
1. Cơ sở của việc đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2024
1.1 Yêu cầu của những định hướng mới của Đảng về quản lý đất đai
Việc đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2024 không chỉ xuất phát từ nhu cầu thực tiễn mà còn dựa trên định hướng đổi mới hoạt động tổ chức Đảng và các cơ quan Nhà nước trong thời kỳ mới. Điều này được thể hiện rất rõ từ (1) Nghị quyết số 68-NQ/TW ngày 04/05/2025 của Bộ Chính trị nhấn mạnh việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, loại bỏ các rào cản tiếp cận thị trường và tạo môi trường kinh doanh thông thoáng. Nghị quyết yêu cầu cắt giảm ít nhất 30% thời gian xử lý thủ tục hành chính, chi phí tuân thủ pháp luật và điều kiện kinh doanh trong năm 2025, đồng thời thúc đẩy ứng dụng trí tuệ nhân tạo và dữ liệu lớn trong quản lý hành chính, đặc biệt trong các lĩnh vực như quy hoạch, đầu tư, thuế và đất đai. (2) Kết luận số 155-KL/TW ngày 17/05/2025 của Bộ Chính trị và Ban Bí thư yêu cầu sắp xếp tổ chức bộ máy và đơn vị hành chính theo mô hình chính quyền hai cấp (tỉnh và xã), phân định rõ thẩm quyền giữa Ủy ban nhân dân và các cơ quan liên quan. Điều này đòi hỏi các quy định pháp luật, bao gồm Luật Đất đai, phải được điều chỉnh để phù hợp với mô hình quản lý mới. (3) Nghị quyết số 190/2025/QH15 ngày 19/02/2025 của Quốc hội quy định việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật theo trình tự rút gọn để xử lý các vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước, với thời hạn hoàn thành trước ngày 01/03/2027. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc sửa đổi Luật Đất đai theo quy trình nhanh gọn. (4) Nghị quyết số 198/2025/QH15 ngày 17/05/2025 và Nghị quyết số 206/2025/QH15 ngày 24/06/2025 của Quốc hội tập trung vào phát triển kinh tế tư nhân và xử lý các khó khăn, vướng mắc trong thực thi pháp luật. Các nghị quyết này nhấn mạnh vai trò của Chính phủ và chính quyền địa phương trong việc tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, đặc biệt trong tiếp cận đất đai và thực hiện các dự án đầu tư cho đến (5) Nghị quyết số 69-NQ/TW ngày 19/07/2025 của Ban Chấp hành Trung ương thông qua các đề xuất sửa đổi Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022, xác định cần điều chỉnh một số quan điểm, mục tiêu và giải pháp về quản lý đất đai để tháo gỡ các điểm nghẽn thể chế, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
Những cơ sở chính trị và pháp lý này không chỉ thể hiện sự nhất quán trong định hướng của Đảng và Nhà nước mà còn khẳng định sự cần thiết phải sửa đổi Luật Đất đai 2024 để đáp ứng các yêu cầu mới về cải cách thể chế, phân cấp, phân quyền và chuyển đổi số.
1.2 Những bất cập thực tiễn của Luật Đất đai 2024
Sau một năm thực thi, Luật Đất đai 2024 đã mang lại nhiều kết quả tích cực, như phân cấp mạnh mẽ cho chính quyền địa phương, cải cách thủ tục hành chính và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai. Tuy nhiên, quá trình triển khai đã bộc lộ một số bất cập nghiêm trọng, đòi hỏi phải điều chỉnh ngay lập tức:
a. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chưa phù hợp
Hệ thống quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 chưa đồng bộ với mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hiện là cơ sở để thu hồi đất, giao đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, trong mô hình hai cấp (tỉnh và xã), đơn vị hành chính cấp huyện không còn tồn tại, dẫn đến sự không phù hợp trong áp dụng các quy định này.
Ngoài ra, sự thiếu đồng bộ giữa quy hoạch đất đai và các quy hoạch ngành khác, như quy hoạch đô thị và nông thôn, đã gây ra tình trạng chồng chéo, làm chậm tiến độ các dự án đầu tư. Ví dụ, diện tích đất trồng lúa được quy hoạch là 3,5 triệu ha, cao hơn nhu cầu thực tế để đảm bảo an ninh lương thực quốc gia (chỉ cần khoảng 1,3 triệu ha). Điều này khiến nhiều địa phương gặp khó khăn khi muốn chuyển đổi đất trồng lúa sang mục đích phát triển công nghiệp, thương mại hoặc hạ tầng.
b. Vướng mắc trong thu hồi đất, bồi thường và tái định cư
Quy định yêu cầu hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất gây khó khăn cho các dự án cấp bách, dự án có tái định cư tại chỗ hoặc các dự án theo tuyến giao thông. Ngoài ra, việc định giá đất bồi thường dựa trên giá đất cụ thể, trong khi các phương pháp định giá chưa đảm bảo độ chính xác, dẫn đến tranh chấp và kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng. Người dân thường yêu cầu bồi thường bằng đất hoặc giá cao hơn, gây áp lực cho chính quyền địa phương và nhà đầu tư.
Trong các dự án thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tình trạng “dự án treo” xảy ra khi nhà đầu tư không thể thỏa thuận được với một phần nhỏ diện tích đất, dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai và chậm tiến độ đầu tư.
c. Thủ tục giao đất, cho thuê đất và đấu giá quyền sử dụng đất phức tạp
Các thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hiện nay mất nhiều thời gian, đặc biệt với các dự án không thuộc lĩnh vực đô thị, thương mại hoặc dịch vụ. Ví dụ như các dự án năng lượng tái tạo như điện gió hoặc các dự án ưu đãi đầu tư gặp khó khăn do yêu cầu lập quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1:2000, làm giảm cơ hội thu hút đầu tư.
Ngoài ra, việc định giá đất để giao đất hoặc cho thuê đất phụ thuộc vào thị trường thứ cấp và kết quả tư vấn định giá, dẫn đến giá đất thiếu ổn định, tăng chi phí đầu tư và gây tâm lý e ngại cho cán bộ thực hiện nhiệm vụ định giá.
d. Hệ thống tài chính đất đai và định giá đất bất cập
Theo Luật Đất đai 2024, giá đất do Nhà nước quyết định trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào giá đất trên thị trường thứ cấp và kết quả tư vấn định giá. Tuy nhiên, việc xác định giá đất cụ thể gặp nhiều khó khăn do thiếu dữ liệu đầu vào, sự biến động của thị trường và trình độ chuyên môn của đơn vị tư vấn. Phương pháp định giá thặng dư, thường được sử dụng cho các dự án đầu tư, phụ thuộc vào thông tin thị trường trong quá khứ, không phản ánh đúng giá trị tăng thêm của đất trong tương lai.
Điều này không chỉ làm tăng chi phí đầu tư mà còn gây khó khăn trong việc kiểm soát giá đất, ảnh hưởng đến vai trò điều tiết của Nhà nước và quyền lợi của nhà đầu tư.
e. Hệ thống thông tin đất đai chưa hoàn thiện
Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã đặt nền móng cho việc xây dựng hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, nhưng tiến độ triển khai còn chậm. Việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai đòi hỏi nguồn lực tài chính và nhân sự lớn, trong khi thời gian dự kiến hoàn thiện hệ thống dữ liệu tại thời điểm năm 2026 là một thách thức không nhỏ với các cơ quan có thẩm quyền.
f. Không phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp
Mô hình chính quyền hai cấp (tỉnh và xã), được triển khai theo Kết luận số 137-KL/TW và Nghị quyết số 60-NQ/TW và đã được Quốc hội chính thức thông qua từ tháng 06/2025 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2025, yêu cầu điều chỉnh các quy định pháp luật để phân cấp, phân quyền phù hợp. Luật Đất đai 2024 vẫn dựa trên mô hình ba cấp (tỉnh, huyện, xã), dẫn đến sự không thống nhất trong quản lý đất đai, đặc biệt trong các nhiệm vụ như phê duyệt kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Mục đích và ý nghĩa của việc sửa đổi Luật Đất đai 2024
Việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 nhằm đạt được các mục tiêu quan trọng mà Đảng và Nhà nước đề ra trong việc quản lý một trong những nguồn tài nguyên quan trọng bậc nhất của quốc gia.
Thứ nhất, thể chế hóa chủ trương của Đảng
Dự thảo sửa đổi sẽ cụ thể hóa các quan điểm, mục tiêu và giải pháp của Nghị quyết số 18-NQ/TW và Nghị quyết số 69-NQ/TW, đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ trong hệ thống pháp luật.
Thứ hai, tháo gỡ khó khăn thực tiễn
Các sửa đổi tập trung vào giải quyết các vấn đề về quy hoạch, thu hồi đất, định giá đất và thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án đầu tư và khơi thông nguồn lực đất đai.
Thứ ba, phù hợp với mô hình chính quyền hai cấp
Dự thảo sẽ điều chỉnh các quy định để phân cấp, phân quyền cho cấp tỉnh và cấp xã, đảm bảo hiệu quả quản lý đất đai trong bối cảnh mới.
Thứ tư, đẩy mạnh cải cách hành chính và chuyển đổi số
Việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, ứng dụng công nghệ thông tin và xây dựng hệ thống thông tin đất đai sẽ nâng cao tính minh bạch và hiệu quả quản lý.
3. Nội dung chính của Dự thảo sửa đổi
Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 bao gồm 02 điều với 68 khoản sửa đổi, tập trung vào ba nhóm nội dung:
3.1 Thể chế hóa các quan điểm, mục tiêu và giải pháp của Nghị quyết số 69-NQ/TW
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Thay thế quy hoạch cấp huyện bằng quy hoạch cấp xã hoặc miễn lập quy hoạch cấp xã nếu đã có quy hoạch đô thị và nông thôn. Bổ sung cơ chế điều chỉnh quy hoạch theo trình tự rút gọn cho các dự án cấp bách.
Thu hồi đất, bồi thường và tái định cư: Bổ sung các trường hợp thu hồi đất cho các dự án đặc thù, cấp bách hoặc dự án không thể thỏa thuận hết diện tích đất. Hoàn thiện quy định bồi thường theo đơn giá xây mới và linh hoạt hơn cho cây trồng, vật nuôi.
Giao đất, cho thuê đất: Cho phép lựa chọn linh hoạt hình thức thuê đất, bổ sung cơ chế đấu thầu cho các dự án sử dụng quỹ đất công.
Tài chính đất đai và giá đất: Quy định hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất và khấu trừ chi phí hạ tầng để đảm bảo minh bạch và ổn định.
Hệ thống thông tin đất đai: Đặt mục tiêu hoàn thành hệ thống thông tin quốc gia về đất đai trước năm 2026, với nguồn ngân sách rõ ràng.
3.2. Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc thực tiễn
Áp dụng pháp luật: Ưu tiên áp dụng Luật Đất đai trong trường hợp có sự khác biệt với các luật khác.
Quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất: Đơn giản hóa thủ tục công chứng, chứng thực và đăng ký tài sản.
Đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận: Bổ sung đăng ký biến động cho các trường hợp chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản và mua bán tài sản bất động sản.
Chế độ sử dụng đất: Điều chỉnh quy định về đất nông, lâm nghiệp, khu công nghiệp và tách thửa để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế.
3.3. Phù hợp với mô hình chính quyền hai cấp
Dự thảo sửa đổi với mong muốn sẽ giúp đồng bộ với hoạt động của chính quyền hai cấp mà Nhà nước đã triển khai trên thực tế. Theo đó, Dự thảo sửa đổi sẽ:
- Luật hóa các quy định phân cấp, phân quyền tại Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, đảm bảo thẩm quyền của cấp tỉnh và cấp xã trong quản lý đất đai.
- Tăng cường giám sát của Quốc hội, Hội đồng nhân dân và Mặt trận Tổ quốc để kiểm soát quyền lực.
Việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ Tháo gỡ điểm nghẽn thể chế. Giải quyết các vấn đề về quy hoạch, định giá đất và thủ tục hành chính, tạo điều kiện cho các dự án đầu tư. Đồng thời, tăng cường phân cấp, phân quyền, nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại địa phương. Cũng như hỗ trợ phát triển kinh tế - xã hội khi giúp khơi thông nguồn lực đất đai cho các lĩnh vực như năng lượng tái tạo, logistics và du lịch.
Tuy nhiên, việc triển khai sửa đổi cũng đối mặt với các thách thức như đảm bảo nguồn lực tài chính, đồng bộ hóa với các văn bản pháp luật khác và nâng cao năng lực quản lý của chính quyền địa phương.
Việc Chính phủ đề nghị điều chỉnh Luật Đất đai 2024 là một bước đi cần thiết để đáp ứng các yêu cầu cải cách thể chế, tháo gỡ khó khăn thực tiễn và phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Với các sửa đổi tập trung vào quy hoạch, thu hồi đất, định giá đất và chuyển đổi số, dự thảo không chỉ giải quyết các bất cập hiện tại mà còn tạo nền tảng cho quản lý đất đai hiệu quả, minh bạch và bền vững. Việc trình dự thảo tại kỳ họp thứ 10 Quốc hội khóa XV vào tháng 10/2025 sẽ là cơ hội để Việt Nam tiếp tục tối ưu hóa nguồn lực đất đai, góp phần hiện thực hóa mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới.
[1] https://vibonline.com.vn/du_thao/du-thao-luat-sua-doi-bo-sung-mot-dieu-cua-luat-dat-dai, truy cập ngày 01/08/2025.
.png)
+84 28 7308 0839
hmplaw.vn
