Chuyển nhượng dự án gắn liền với quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hình thức một nhà đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác trong đó có phần đất đai và tài sản gắn liền. Đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư, phương thức này giúp tiết kiệm thời gian và tận dụng quy hoạch, hạ tầng sẵn có. Tuy nhiên, chuyển nhượng dự án gắn liền với QSDĐ là lĩnh vực pháp lý phức tạp, nhiều quy định về đầu tư và đất đai phải tuân thủ, nên dễ phát sinh rủi ro pháp lý nếu không cẩn trọng. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích các quy định pháp luật, chỉ ra một số vấn đề pháp lý cốt lõi và bài học kinh nghiệm cho các bên liên quan, thông qua vụ án 43/2023/KDTM-PT của TAND Cấp cao tại TP. HCM ngày 23/5/2023 về tranh chấp chuyển nhượng dự án Nhà máy dầu điều tại Bình Phước.
Dự án khu dân cư Hòa Lân có "quỹ đất vàng" lên tới hơn 49ha có cơ hội được khởi động trở lại sau khi các bên khép lại tranh chấp. Nguồn: Tuổi trẻ
Tóm tắt bản án
Theo bản án[1], Công ty TNHH M (100% vốn Việt Nam) được thành lập 2/10/2015, ban đầu có hai thành viên là bà Nguyễn Thị Ngọc O và bà Võ Thị Thanh K với tỷ lệ vốn góp bằng nhau 50 – 50. Cuối năm 2016, bà K chuyển nhượng vốn góp cho bà O (1%) và ông Huh Moon S (49%, nhà đầu tư Hàn Quốc). Như vậy, đến đầu 2017, bà O chiếm 51% và ông Huh chiếm 49% vốn điều lệ. Trên cơ sở giấy chứng nhận QSDĐ diện tích 6.289,2 m² tại thị xã Phước Long (cấp cho Công ty M – nguyên chủ Dự án) và kho bãi gắn liền, ông Huh và bà O đã đăng ký đầu tư Dự án Nhà máy sản xuất dầu điều theo Quyết định số 2824/QĐ-UBND ngày 2/11/2016 của UBND tỉnh Bình Phước.
Sau một thời gian đi vào hoạt động, dự án gặp khó khăn về tài chính và xuất khẩu. Tháng 1/2018, Công ty M (Hàn Quốc) – mà ông Huh có liên kết, đề nghị trở thành nhà đầu tư mới của dự án. Các bên thống nhất chuyển nhượng Dự án Nhà máy dầu điều từ Công ty M (Việt Nam) sang cho Công ty M (Hàn Quốc). Ngày 6/2/2018, UBND Bình Phước cấp Quyết định 323/QĐ-UBND điều chỉnh chủ trương đầu tư, chuyển nhà đầu tư từ Công ty M (Việt Nam) sang Công ty M (Hàn Quốc), cùng ngày Sở KHĐT cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 6526986408. Trên cơ sở này, Công ty M (Hàn Quốc) thành lập Công ty TNHH MTV M Việt Nam (Giấy chứng nhận ĐKDN 7/2/2018), ông Huh là người đại diện pháp luật. Ngày 20/3/2018, ông Huh và bà O ký hợp đồng chuyển nhượng dự án, theo đó chuyển toàn bộ giá trị vốn đầu tư bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với giá 5 tỷ đồng cho Công ty M Việt Nam. Hợp đồng được công chứng ngày 20/3/2018. Ngày 26/3/2018, Văn phòng Đăng ký đất đai cập nhật biến động, chuyển sổ QSDĐ cho Công ty M Việt Nam.
Sau chuyển nhượng, Công ty M (Việt Nam) của bà O được giải thể, ông Huh trở thành đại diện pháp luật duy nhất của Công ty M Việt Nam, tiếp tục quản lý Nhà máy dầu điều. Tuy nhiên, nhà đầu tư M (Hàn Quốc) sau đó không chuyển thêm một đồng vốn nào về Việt Nam, khiến ông Huh và bà O phải tự chi trả mọi chi phí sản xuất, kinh doanh. Do đó, buộc Ông Huh và bà O khởi kiện Công ty M (Hàn Quốc) với lập luận rằng việc chuyển nhượng chỉ mang tính hình thức nhằm kêu gọi vốn đầu tư, hoàn toàn không có thanh toán thực tế.
Tại phiên tòa phúc thẩm, HĐXX kết luận chấp nhận kháng cáo phản tố của Công ty M (Hàn Quốc) và Công ty TNHH MTV E (Hàn Quốc) yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng của M Việt Nam và E vô hiệu, đồng thời buộc Công ty M trả lại vốn cho Công ty E (tổng 6,75 tỷ đồng). Ngược lại, tòa án đã không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Huh và bà O, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Cụ thể, Bản án tuyên hợp đồng chuyển nhượng dự án ngày 25/12/2017 và hợp đồng chuyển nhượng vốn đầu tư ngày 20/3/2018 giữa Công ty M (Việt Nam) và các bên (Công ty M Việt Nam, Công ty E) vẫn được xác định có hiệu lực. Tòa bác bỏ yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu, hủy các quyết định chấp thuận đầu tư 323/QĐ-UBND (6/2/2018), giấy chứng nhận đầu tư 6526986408 (6/2/2018), giấy đăng ký doanh nghiệp 3801167013 (7/2/2018) và giấy chứng nhận QSDĐ CD739504 cấp cho Công ty M Việt Nam. Quyết định của UBND Bình Phước về điều chỉnh nhà đầu tư Dự án cho Công ty E (số 2863/QĐ-UBND ngày 19/12/2018) cũng được xác nhận hợp pháp.
Các vấn đề pháp lý nổi bật trong giao dịch chuyển nhượng
Điều kiện chuyển nhượng dự án
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 45 Luật Đầu tư 2014, nhà đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án khi đáp ứng đồng thời các điều kiện: (1) dự án (hoặc phần dự án) chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động; (2) nếu có nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng phải thỏa mãn điều kiện đầu tư dành cho nhà đầu tư nước ngoài. Đặc biệt trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn liền với đất đai thì phải tuân thủ điều kiện theo quy định pháp luật về đất đai như phải có Giấy chứng nhận, không tranh chấp, không thế chấp, còn trong hạn sử dụng…. Như vậy, trong vụ án này, cả Công ty M (Việt Nam) ban đầu và Công ty M Việt Nam (liên quan) đều đã được cấp phép đầu tư và quyền sử dụng đất đầy đủ trước khi chuyển nhượng dự án, và UBND tỉnh Bình Phước cũng đã điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đúng quy định. Các văn bản hành chính, giấy phép đầu tư được cấp theo hồ sơ của doanh nghiệp nộp là phù hợp quy định của pháp luật. Do đó, về mặt điều kiện hình thức, cơ quan quản lý và tòa án đều xác định thủ tục điều chỉnh chủ đầu tư và chuyển nhượng dự án giữa các bên là đúng quy định, đủ điều kiện pháp lý.
Công trình Nhà máy dầu điều tọa lạc trên thửa đất có Giấy chứng nhận QSDĐ số CD739504. Luật Đất đai 2013 tại Điều 188 quy định các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất: (i) người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận, (ii) đất không tranh chấp, không bị kê biên đảm bảo thi hành án, (iii) và trong thời hạn sử dụng đất. Trong vụ án này, mọi điều kiện trên đều được thỏa mãn: thửa đất đã có giấy chứng nhận CD739504, không có tranh chấp, và sau khi Công ty M (Việt Nam) được cấp phép thực hiện dự án mới thực hiện chuyển nhượng theo đúng thủ tục. Việc Văn phòng Đăng ký đất đai cập nhật biến động và cấp lại sổ cho Công ty M Việt Nam chứng tỏ thủ tục chuyển nhượng QSDĐ đã được thực hiện hợp pháp theo quy định. Sau đó, Công ty M Việt Nam đã thực hiện điều chỉnh cho E và được cấp sổ mới, cũng theo thủ tục hành chính hợp pháp. Vì vậy, dù có tranh chấp giữa các cá nhân, tòa án xác định không có cơ sở pháp lý để hủy bỏ Quyết định và Giấy chứng nhận đã cấp cho các công ty thực hiện dự án, miễn là việc cấp phép, cấp sổ được thực hiện theo đúng hồ sơ và quy trình do pháp luật quy định.
Nguồn: Tin nhanh Chứng khoán
Đăng ký điều chỉnh thông tin doanh nghiệp
Vụ việc cho thấy tranh chấp phát sinh liên quan đến việc chuyển nhượng vốn góp và thay đổi đại diện pháp luật trong các công ty TNHH có yếu tố nước ngoài. Theo Luật Doanh nghiệp 2014 và Nghị định 78/2015/NĐ-CP, việc chuyển nhượng phần vốn góp trong công ty TNHH hai thành viên phải được lập thành văn bản (hợp đồng công chứng) và đăng ký thay đổi thông tin doanh nghiệp tại cơ quan đăng ký kinh doanh. Trong vụ án, bà Võ Thị Thanh K đã chuyển nhượng toàn bộ vốn góp cho bà O và ông Huh ngay từ năm 2017, điều chỉnh giấy đăng ký doanh nghiệp. Sau đó, Công ty M (Việt Nam) giải thể đúng quy định. Công ty M Việt Nam được thành lập với tư cách công ty TNHH một thành viên do ông Huh (người nước ngoài) làm chủ sở hữu. Việc thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp về địa chỉ, người đại diện pháp luật được thực hiện theo đúng thủ tục đăng ký doanh nghiệp.
Về ủy quyền và thẩm quyền ký kết, Luật doanh nghiệp giao cho người đại diện theo pháp luật toàn quyền điều hành kinh doanh. Theo nguyên tắc chung, hợp đồng do người đại diện theo pháp luật ký kết dù có thể vượt thẩm quyền nội bộ thì vẫn có hiệu lực đối với doanh nghiệp và đối tác bên ngoài. Trong vụ việc này, ông Huh là đại diện pháp luật của Công ty M Việt Nam khi ký hợp đồng chuyển nhượng vốn dự án ngày 20/3/2018; do đó hợp đồng này giữ giá trị ràng buộc với Công ty M Việt Nam ngay cả khi có khiếu nại về thẩm quyền nội bộ của các bên. Ngược lại, nếu bất cứ người đại diện nào lạm quyền dẫn đến thiệt hại cho công ty thì họ có thể bị cổ đông đòi bồi thường sau này, nhưng điều đó không ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng đã ký.
Giao dịch giả tạo và hậu quả pháp lý
Nguyên đơn tố cáo hợp đồng chuyển nhượng là “giả tạo”, nhằm che giấu một giao dịch khác. Theo Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 124) quy định: “Giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực”. Nói cách khác, giao dịch chuyển nhượng nếu chỉ hình thức và không phản ánh ý chí thật của các bên (che giấu một giao dịch khác) sẽ bị tuyên vô hiệu. Tuy nhiên, tòa án cao cấp trong vụ án này đã xác định hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên có nội dung, hình thức phù hợp (được công chứng, đăng ký đầy đủ) và không có đủ chứng cứ cho thấy có giao dịch bị che giấu khác. Các bên khác (Công ty M và Công ty E) đều khẳng định giao dịch chuyển nhượng là thật để thực hiện đầu tư, đã hoàn thành nghĩa vụ thủ tục, ngân sách. Do đó, yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu với lý do giả tạo của Ông Huh và Bà O không được chấp nhận.
Bài học thực tiễn khi tiến hành các giao dịch tương tự
Thứ nhất, quy trình chuyển nhượng dự án gắn liền với đất đai phải tuân thủ đúng quy định
Phải tuân thủ đầy đủ quy định của Luật Đầu tư và Luật Đất đai. Trước khi chuyển nhượng, dự án cần có Quyết định chấp thuận đầu tư và Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư còn hiệu lực, QSDĐ phải có Giấy chứng nhận không bị tranh chấp, không thế chấp,và trong hạn sử dụng. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng dự án, cần điều chỉnh chủ đầu tư theo hồ sơ đầu tư. Đồng thời, người nhận chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính theo quy định và có khả năng triển khai dự án. Đối với đất thuê của Nhà nước hay dự án nhà ở/bất động sản còn có thêm điều kiện liên quan đến nhà ở và kinh doanh BĐS. Nếu thiếu một trong các điều kiện trên, giao dịch chuyển nhượng có thể bị xem là trái luật, dẫn đến vô hiệu hoặc bị thu hồi Giấy phép.
Thứ hai, quản trị nội bộ và ủy quyền trong công ty có yếu tố nước ngoài phải chặt chẽ
Doanh nghiệp liên quan nhà đầu tư nước ngoài phải lập thủ tục đầu tư phù hợp và đăng ký thay đổi nội dung ĐKDN khi chuyển nhượng vốn góp. Các quyết định điều chỉnh thành viên, đại diện pháp luật cần tuân thủ Điều lệ công ty và Luật Doanh nghiệp đang có hiệu lực. Đặc biệt, khi có thành viên/vốn góp nước ngoài, cần tuân thủ quy định về ngành nghề có điều kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài và tỷ lệ sở hữu. Hợp đồng ủy quyền, ủy nhiệm phải rõ ràng. Trong vụ án này, bà O và ông Huh là hai thành viên trong công ty ban đầu, việc ủy quyền ký các văn bản rất quan trọng. Bất kỳ ký kết nào ngoài phạm vi ủy quyền của đại diện hoặc vượt quyền hạn sẽ tạo rủi ro nội bộ và làm phát sinh tranh chấp sau này. Dù theo nguyên tắc hợp đồng đó vẫn ràng buộc đối tác bên ngoài, doanh nghiệp vẫn nên thiết lập hệ thống kiểm soát nội bộ chặt chẽ: chia sẻ quyền ký của các cấp, phân công trách nhiệm rõ ràng, có biên bản họp/Ban giám đốc phê duyệt trước khi ký kết các hợp đồng giá trị lớn.
Thứ ba, phải lưu giữ chứng cứ chứng minh vốn góp, đầu tư và dòng tiền
Trong tranh chấp chuyển nhượng dự án, vấn đề minh bạch tài chính rất quan trọng. Nếu bên bán viện dẫn đã đầu tư tiền của vào dự án, cần có chứng từ, chứng nhận về việc chuyển tiền, hóa đơn chi phí, bảng kê chi tiết. Ở vụ án này, ông Huh và bà O cung cấp được email và báo cáo tài chính ghi rõ hơn 2,688 triệu USD đã chuyển từ Công ty M (Hàn Quốc) cho dự án và hơn 36,87 tỷ đồng chi phí xây dựng giai đoạn đầu. Những chứng cứ này cho thấy dòng tiền đã lưu chuyển vào dự án, nhưng cũng đồng thời chứng tỏ dự án đã được đầu tư tương đương hoặc vượt giá trị chuyển nhượng (5 tỷ đồng) đã thỏa thuận. Đối với bên nhận chuyển nhượng, cần chứng minh đã thanh toán đủ theo hợp đồng (hoặc thỏa thuận bù đắp) để tránh bị tranh chấp. Cả hai bên nên trao đổi công khai số liệu tài chính, nếu có khoản bù chênh lệch hay cam kết góp vốn trong tương lai thì phải thể hiện bằng văn bản rõ ràng và có công chứng. Cơ quan chức năng có thể yêu cầu báo cáo, kiểm định giá trị tài sản để xác định tính hợp lý của giá chuyển nhượng.
Vụ án tranh chấp chuyển nhượng dự án gắn liền với quyền sử dụng đất trong bản án số 43/2023/KDTM-PT cho thấy tính phức tạp và rủi ro pháp lý tiềm ẩn trong các giao dịch đầu tư, đặc biệt khi có yếu tố nước ngoài và tài sản gắn với đất đai. Dù các bên có quan hệ đầu tư chặt chẽ và cùng mục tiêu phát triển dự án, sự thiếu minh bạch trong dòng tiền, không rõ ràng trong ủy quyền, cũng như việc thiếu kiểm soát nội bộ đã dẫn đến tranh chấp kéo dài và thiệt hại về tài sản, uy tín cho nhiều bên liên quan.
[1] https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta1205194t1cvn/chi-tiet-ban-an, truy cập lần cuối ngày 05/01/2026.
