Một dự án, nhiều cách chuyển nhượng: Làm sao để xác định đúng bản chất giao dịch?

Hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) dự án đang trở thành một phần không thể thiếu của thị trường đầu tư tại Việt Nam. Trong lĩnh vực bất động sản, nhiều dự án được chuyển giao từ nhà đầu tư này sang nhà đầu tư khác trước khi hoàn thành hoặc đưa vào khai thác. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là cùng một mục tiêu kinh doanh, chuyển quyền kiểm soát một dự án, lại có thể được thực hiện thông qua nhiều cấu trúc pháp lý khác nhau.

Sự khác biệt này không chỉ là vấn đề kỹ thuật pháp lý. Nó có thể quyết định thủ tục đầu tư phải thực hiện, điều kiện chuyển nhượng phải đáp ứng, nghĩa vụ tài chính phát sinh và đặc biệt là cách xác định thuế đối với giao dịch.

Nhìn rộng hơn, đây không chỉ là câu chuyện của một trường hợp cụ thể. Đó là vấn đề mà nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư và quỹ đầu tư đang gặp phải khi cấu trúc các thương vụ M&A dự án tại Việt Nam.

Một hướng dẫn gần đây của cơ quan thuế đã cho thấy rõ điều đó. Trong Công văn số 9074/ĐON-QLDN1 ngày 21-5-2026[1], Thuế thành phố Đồng Nai đã đặt ra một vấn đề đáng chú ý khi xem xét giao dịch nhận chuyển nhượng một dự án bất động sản: giao dịch này là chuyển nhượng dự án đầu tư hay chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản? Câu trả lời cho câu hỏi đó sẽ dẫn đến cách tính thuế GTGT hoàn toàn khác nhau.

Nhìn rộng hơn, đây không chỉ là câu chuyện của một trường hợp cụ thể. Đó là vấn đề mà nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư và quỹ đầu tư đang gặp phải khi cấu trúc các thương vụ M&A dự án tại Việt Nam.

Một mục tiêu, nhiều cấu trúc giao dịch

Khi muốn tiếp quản một dự án, nhà đầu tư thường có ba lựa chọn cơ bản.

Thứ nhất, nhận chuyển nhượng trực tiếp dự án.

Thứ hai, nhận chuyển nhượng phần vốn góp hoặc cổ phần của doanh nghiệp đang sở hữu dự án.

Thứ ba, nhận chuyển nhượng các tài sản cốt lõi của dự án như quyền sử dụng đất, công trình xây dựng hoặc hạ tầng kỹ thuật.

Về mặt thương mại, cả ba phương án đều có thể dẫn đến cùng một kết quả là quyền kiểm soát dự án được chuyển sang nhà đầu tư mới.

Tuy nhiên, từ góc độ pháp lý, đây là ba giao dịch hoàn toàn khác nhau.

Sự khác biệt đó không chỉ ảnh hưởng đến cách thức thực hiện giao dịch mà còn quyết định cách cơ quan quản lý nhà nước nhìn nhận bản chất của giao dịch và áp dụng các quy định pháp luật tương ứng.

Chuyển nhượng dự án đầu tư là chuyển quyền thực hiện dự án

Theo Luật Đầu tư 2025, dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn để thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh trong một khoảng thời gian xác định. Khi thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư, đối tượng được chuyển giao là quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư đối với dự án. Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng sẽ thay thế nhà đầu tư cũ để tiếp tục triển khai dự án theo các điều kiện đã được cơ quan nhà nước chấp thuận. Điểm quan trọng là không phải mọi dự án có sử dụng đất đều là dự án bất động sản.

Một nhà máy sản xuất, trung tâm dữ liệu, cơ sở logistics, nhà máy điện hoặc khu công nghiệp đều có thể sử dụng diện tích đất rất lớn. Tuy nhiên, mục tiêu cốt lõi của các dự án này không phải là kinh doanh bất động sản mà là sản xuất hàng hóa hoặc cung cấp dịch vụ.

Trong những trường hợp đó, đối tượng chuyển giao chủ yếu là quyền đầu tư và quyền triển khai dự án. Bản chất giao dịch vì vậy là chuyển nhượng dự án đầu tư đơn thuần.

Chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản: không chỉ là chuyển quyền đầu tư

Khác với các dự án đầu tư thông thường, giá trị của dự án bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất và khả năng khai thác thương mại từ quỹ đất đó.

Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng không chỉ tiếp nhận quyền thực hiện dự án mà còn tiếp nhận quyền phát triển, kinh doanh và khai thác giá trị kinh tế của bất động sản hình thành từ dự án. Đó là lý do Luật Kinh doanh bất động sản 2023 dành riêng một chương để điều chỉnh việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Nhà đầu tư chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện liên quan đến đất đai, quy hoạch, tiến độ thực hiện dự án và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng cũng phải đáp ứng các điều kiện nhất định để tiếp tục thực hiện dự án.

Từ góc độ quản lý nhà nước, đây không đơn thuần là việc thay đổi nhà đầu tư mà còn là sự chuyển giao quyền khai thác một nguồn lực đất đai có giá trị kinh tế lớn.

Vì sao việc phân loại giao dịch lại quan trọng?

Nếu chỉ nhìn từ góc độ đầu tư, sự khác biệt giữa hai loại giao dịch nêu trên có thể chưa thật sự rõ ràng. Tuy nhiên, khi bước sang lĩnh vực thuế, sự khác biệt đó trở nên rất đáng kể.

Trong công văn hướng dẫn của mình, cơ quan thuế Đồng Nai đã đưa ra hai cách tiếp cận khác nhau đối với cùng một giao dịch.

Nếu giao dịch được xác định là chuyển nhượng dự án đầu tư thì giá tính thuế GTGT không được trừ giá trị quyền sử dụng đất.

Ngược lại, nếu giao dịch được xác định là chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản thuộc hoạt động kinh doanh bất động sản thì giá tính thuế GTGT được trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật thuế GTGT.

Đối với các dự án có giá trị đất chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị giao dịch, sự khác biệt này có thể làm thay đổi đáng kể hiệu quả tài chính của thương vụ. Nói cách khác, đây không chỉ là vấn đề kỹ thuật thuế mà còn là vấn đề chiến lược đầu tư.

Nhiều thương vụ “mua dự án” thực chất là mua vốn

Quan sát các thương vụ M&A bất động sản trong những năm gần đây có thể thấy một thực tế thú vị: thị trường thường gọi đó là giao dịch mua bán dự án, nhưng cấu trúc pháp lý của giao dịch lại không phải lúc nào cũng là chuyển nhượng dự án.

Trong nhiều thương vụ có sự tham gia của các tập đoàn như Gamuda Land, Keppel, CapitaLand Development, Frasers Property hay các quỹ đầu tư quốc tế, đối tượng được chuyển nhượng thường là cổ phần hoặc phần vốn góp của doanh nghiệp sở hữu dự án. Sau giao dịch, pháp nhân sở hữu dự án vẫn tồn tại. Dự án về mặt pháp lý vẫn thuộc cùng một chủ thể. Điều thay đổi là chủ sở hữu của pháp nhân đó.

Cách tiếp cận này giúp nhà đầu tư tiếp nhận quyền kiểm soát dự án mà không nhất thiết phải thực hiện toàn bộ quy trình chuyển nhượng dự án theo pháp luật đầu tư hoặc pháp luật kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa mọi giao dịch liên quan đến dự án đều có thể được nhìn nhận đơn thuần là chuyển nhượng vốn.

Xu hướng quản lý hiện nay cho thấy các cơ quan nhà nước ngày càng quan tâm đến bản chất kinh tế của giao dịch thay vì chỉ nhìn vào hình thức pháp lý bên ngoài.

Đây cũng là lý do Luật Thuế GTGT năm 2024[2] tiếp tục xác định chuyển nhượng vốn là đối tượng không chịu thuế GTGT nhưng đồng thời nhấn mạnh rằng chuyển nhượng vốn không bao gồm chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc bán tài sản. Quy định này phản ánh nỗ lực của nhà làm luật trong việc phân định ranh giới giữa hoạt động đầu tư tài chính với hoạt động chuyển giao dự án hoặc tài sản.

Khi doanh nghiệp đồng nhất quyền kiểm soát dự án với chuyển nhượng dự án

Một trong những nhầm lẫn phổ biến nhất của doanh nghiệp trong thực tiễn là cho rằng cứ chuyển giao quyền kiểm soát một dự án thì đương nhiên là chuyển nhượng dự án. Thực tế không phải vậy.

Nếu nhà đầu tư mua lại cổ phần của công ty sở hữu dự án thì đối tượng được chuyển giao là phần vốn góp.

Nếu nhà đầu tư mua lại quyền sử dụng đất hoặc công trình xây dựng thì đối tượng được chuyển giao là tài sản.

Nếu nhà đầu tư tiếp nhận toàn bộ quyền và nghĩa vụ đối với dự án thì đối tượng được chuyển giao mới là dự án.

Ba trường hợp này có thể dẫn đến cùng một kết quả kinh doanh nhưng bản chất pháp lý hoàn toàn khác nhau.

Đó là lý do việc xác định chính xác đối tượng được chuyển giao trở thành vấn đề quan trọng nhất trong mọi giao dịch M&A dự án.

Một dự án có thể được chuyển giao thông qua nhiều con đường khác nhau.

Nhìn vào đâu để xác định đúng bản chất giao dịch?

Trong thực tiễn, có thể xem xét đồng thời nhiều tiêu chí.

Tiêu chí đầu tiên là đối tượng được chuyển giao.

Nếu đối tượng được chuyển giao là quyền và nghĩa vụ đối với dự án thì giao dịch có xu hướng là chuyển nhượng dự án.

Nếu đối tượng được chuyển giao là cổ phần hoặc phần vốn góp thì giao dịch có xu hướng là chuyển nhượng vốn.

Nếu đối tượng được chuyển giao là đất đai, công trình hoặc tài sản riêng lẻ thì giao dịch có xu hướng là chuyển nhượng tài sản.

Tiêu chí thứ hai là hệ thống pháp luật điều chỉnh giao dịch.

Nếu giao dịch phải thực hiện thủ tục theo Luật Đầu tư hoặc Luật Kinh doanh bất động sản thì đây là dấu hiệu của chuyển nhượng dự án.

Nếu giao dịch chủ yếu thực hiện theo Luật Doanh nghiệp thì nhiều khả năng đây là giao dịch chuyển nhượng vốn.

Tiêu chí thứ ba là quyền và nghĩa vụ phát sinh sau giao dịch.

Nếu nhà đầu tư mới kế thừa vị trí pháp lý của nhà đầu tư cũ đối với dự án thì giao dịch mang bản chất chuyển nhượng dự án.

Nếu doanh nghiệp vẫn là chủ thể thực hiện dự án và chỉ thay đổi cơ cấu sở hữu thì giao dịch mang bản chất chuyển nhượng vốn.

Tiêu chí cuối cùng là mục tiêu kinh tế thực sự của giao dịch.

Đây là yếu tố ngày càng được các cơ quan quản lý coi trọng trong quá trình đánh giá và áp dụng pháp luật.

Bản chất giao dịch quan trọng hơn tên gọi giao dịch

Thông điệp quan trọng nhất có thể rút ra từ hướng dẫn của cơ quan thuế Đồng Nai là việc xác định nghĩa vụ thuế phải bắt đầu từ việc xác định đúng bản chất pháp lý của giao dịch.

Một giao dịch liên quan đến dự án bất động sản chưa chắc là giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản.

Một giao dịch được gọi là “mua dự án” trên thị trường chưa chắc là chuyển nhượng dự án về mặt pháp lý.

Ngược lại, một giao dịch được cấu trúc dưới hình thức chuyển nhượng vốn cũng không đồng nghĩa rằng mọi hệ quả pháp lý đều sẽ được nhìn nhận như một giao dịch đầu tư tài chính đơn thuần.

Trong bối cảnh thị trường M&A bất động sản ngày càng phát triển, việc lựa chọn cấu trúc giao dịch không nên chỉ xuất phát từ mục tiêu thương mại hoặc tối ưu chi phí thuế.

Điều quan trọng hơn là xác định chính xác đối tượng được chuyển giao, quy định pháp luật điều chỉnh giao dịch và các hệ quả pháp lý tương ứng.

Kết luận

Một dự án có thể được chuyển giao thông qua nhiều con đường khác nhau. Đó có thể là chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng vốn hoặc chuyển nhượng tài sản. Ngay trong phạm vi chuyển nhượng dự án cũng tồn tại sự khác biệt đáng kể giữa chuyển nhượng dự án đầu tư và chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản.

Sự khác biệt đó không chỉ ảnh hưởng đến thủ tục pháp lý mà còn tác động trực tiếp đến nghĩa vụ thuế, hiệu quả tài chính và khả năng quản trị rủi ro của nhà đầu tư. Vì vậy, câu hỏi quan trọng nhất trong mỗi thương vụ không phải là giao dịch được gọi bằng tên gì, mà là bản chất kinh tế và pháp lý thực sự của giao dịch đó là gì. Chỉ khi trả lời đúng câu hỏi này, doanh nghiệp mới có thể thiết kế cấu trúc giao dịch phù hợp, hạn chế rủi ro tranh chấp với cơ quan quản lý và bảo đảm hiệu quả đầu tư trong dài hạn.

Luật sư Nguyễn Văn Phúc

Công ty Luật TNHH HM&P