Hướng dẫn thủ tục xóa thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại ngân hàng cho doanh nghiệp

Trong quá trình kinh doanh, nếu quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất đang bị thế chấp tại ngân hàng, doanh nghiệp sẽ bị hạn chế khi thực hiện giao dịch các tài sản này. Để tháo gỡ, doanh nghiệp cần thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp khi đáp ứng các điều kiện luật định.

Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố Thủ Đức. Nguồn: Maisonoffice

1. Điều kiện xóa thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hiện nay, pháp luật không quy định cụ thể thế nào là xóa thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“GCNQSDĐ”). Tuy nhiên, “xóa thế chấp” tài sản bảo đảm nói chung được hiểu là việc thế chấp đối với tài sản đã chấm dứt theo các trường hợp sau đây:[1]

1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp đã chấm dứt.
2. Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
3. Tài sản thế chấp đã được xử lý.
4. Theo thỏa thuận của các bên.

Trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp có nhu cầu thường xuyên khai thác quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi chung là “tài sản thế chấp”) thông qua các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê,… Tuy nhiên, nếu các tài sản thế chấp này đã được dùng để bảo đảm nghĩa vụ vay vốn trước đó, các giao dịch nói trên trên sẽ bị hạn chế, bởi theo Điều 10 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, việc thế chấp tài sản phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.

Để rõ ràng, doanh nghiệp trước đó đã thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua việc ghi nhận thế chấp tại GCNQSDĐ được dùng để thế chấp. Việc xóa thế chấp GCNQSDĐ được hiểu là việc xóa thông tin đăng ký thế chấp đối với Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được ghi nhận trong tài liệu này.

Doanh nghiệp có thể thực hiện việc xóa thế chấp GCNQSDĐ khi thuộc một trong những trường hợp sau đây:[2]

1. Theo thỏa thuận giữa doanh nghiệp và Ngân hàng;
2. Toàn bộ nghĩa vụ được bảo đảm bởi tài sản thế chấp đã chấm dứt;
3. Toàn bộ nội dung hoặc một phần nội dung hợp đồng bảo đảm/thế chấp bị hủy bỏ mà nội dung bị hủy bỏ có biện pháp bảo đảm đã được đăng ký;
4. Biện pháp bảo đảm đã được đăng ký được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác theo thỏa thuận giữa doanh nghiệp và Ngân hàng;
5. Tài sản thế chấp không còn, do được góp vốn vào pháp nhân thương mại hoặc pháp nhân phi thương mại là doanh nghiệp xã hội;
6. Đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hoặc từ hợp đồng mua bán tài sản khác gắn liền với đất đã được chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở, thế chấp tài sản khác gắn liền với đất quy định tại điểm b khoản 1, điểm b khoản 2 và khoản 5 Điều 26 Nghị định 99/2022/NĐ-CP.

2. Tổng quan thủ tục xóa thế chấp GCNQSDĐ tại ngân hàng cho doanh nghiệp

Lưu ý: Trên thực tế, khi thế chấp tài sản thế chấp tại Ngân hàng, doanh nghiệp cần phải nộp bản gốc GCNQSDĐ để Ngân hàng lưu giữ. Do đó, khi có nhu cầu xóa đăng ký thế chấp, doanh nghiệp cần phải làm việc, nhận được sự đồng ý của Ngân hàng và nhận lại GCNQSDĐ từ Ngân hàng để có thể thực hiện thủ tục nói trên.

3. Trình tự, thủ tục xóa thế chấp[10]

Lưu ý: Trường hợp hồ sơ đăng ký đối với tài sản thế chấp được nộp thông qua Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính, Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì thời hạn giải quyết hồ sơ được tính từ thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai nhận được hồ sơ đăng ký hợp lệ.